Безопасность после покупки квартиры
1. При каких условиях можно быть спокойным за права собственника купленной недвижимости?
В том, что ваши права собственника на купленную недвижимость не начнут оспаривать в суде, вы можете быть уверенным, только в том случае, если:
- соблюдены требования закона к субъектам сделки, т.е. сделку совершали уполномоченные к этому юридические лица, а продавец и покупатель – дееспособные физические лица.
- соблюдены требования закона к виду сделки, т.е. выполнены все процедуры по оформлению документов в соответствии с перечнем требований, прописанных в соответствующей статье закона.
- соблюдены требования закона к форме сделки, т.е. договор купли-продажи сдан на регистрацию в органы Федеральной Регистрационной Службы, а после регистрации получен документ, узаконивающий права собственности на недвижимость.
- все стороны согласны с результатом сделки!
Несоблюдение указанных условий ведет к признанию сделки недействительной, и недовольная сторона может ее оспорить.
2. Когда совершенную сделку можно оспорить?
Готовьтесь к судебным тяжбам, если выяснится, что:
- сделку совершали юридические лица, в чью компетенцию не входит ее совершать (ст. 173 ГК РФ).
- сделка совершена, но при этом полномочия ее участников на совершение сделки как-либо ограничивались (ст. 174 ГК РФ).
- сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК РФ).
- сделка совершена лицом, ограниченно дееспособным и без согласия попечителя (ст. 176 ГК РФ).
- сделка совершена гражданином, неспособным понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ).
- сделка совершена не та, на которую рассчитывал один из ее участников, или предмет сделки (в данном случае – недвижимость) снижают возможность его использования по назначению. Пострадавшая сторона вправе требовать возмещения причиненного ущерба (ст. 178 ГК РФ).
- сделка совершена под влиянием угрозы, обмана, насилия, злонамеренного соглашения одной стороны с другой, стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка), в результате чего происходит искажение воли сторон. В этом случае виновная сторона возвращает невиновной все полученное ею по сделке, а все, что виновная сторона передавала или должна была передать невиновной, взыскивается в доход государства (ст. 179 ГК РФ).
Разновидностью недействительных сделок являются ничтожные сделки.
3. Что такое «ничтожные» сделки и как их избежать?
Ничтожными сделками называются недействительные сделки, которые признаются таковыми по основаниям, установленным законом, независимо от признания их таковым судом (ст. 166 ГК РФ), следовательно, можно заявить ходатайство о применении последствий недействительности сделки.
Как распознать ничтожные сделки и избежать их:
- если сделка совершена гражданином, признанным недееспособным. Дееспособная сторона, которой было известно о недееспособности другой, возмещает убытки. Однако по заявлению опекуна сделка может быть признана действительной, если она выгодна для несовершеннолетнего (ст. 171 ГК РФ).
Комментарий: на практике справки о дееспособности одного из участников сделки требуют только в том случае, если возникло подозрение в его недееспособности. Или в сделке фигурируют достаточно крупные суммы. В этом случае участники сделки стремятся исключить все риски. Справка берется в психоневрологическом диспансере. - если сделка совершена несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет. Однако по заявлению опекуна сделка может быть признана действительной, если она выгодна для несовершеннолетнего (ст. 172 ГК РФ).
Комментарий: для того чтобы обезопасить себя, необходимо посмотреть паспорт продавца. Это несложно сделать, потому что паспортные данные постоянно фигурируют в сделке: в договоре, в документации. Однако данная статья не означает, что невозможно заключить сделку купли-продажи недвижимости с несовершеннолетним собственником. Такая сделка возможна, но только с разрешения органов опеки и попечительства. От имени несовершеннолетнего собственника в сделке будет выступать его опекун. - если сделка совершена с целью нарушить закон или поколебать основы нравственности (ст. 169 ГК РФ); для вида и без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые сделки - п.1 ст. 170 ГК РФ), а также с целью прикрыть другую сделку (притворные сделки – п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Комментарий: в этом пункте идет речь о всякого рода мошеннических сделках. Отчасти застраховаться от мошенничества и, соответственно, утраты права собственности на имущество можно, обратившись к юристам, которые проверят законность сделки. В качестве страховки от утраты права собственности может послужить и титульное страхование. Однако этот вид страховых услуг в Екатеринбурге доступен только участником ипотечных сделок.
4. Что грозит участникам недействительной сделки?
Недействительная сделка не влечет каких-либо правовых последствий (прим. в тюрьму не посадят), за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна она с момента ее совершения.
5. Как жить после судебного решения?
Последствием признания сделок недействительными является двухсторонняя реституция – восстановления сторон в прежнее состояние (ст. 167 ГК РФ). По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное по сделке в натуре - возвратить ее стоимость в деньгах. Однако закон предусматривает и иные последствия признания сделок недействительными.
6. В течение какого времени следует ожидать возможных судебных исков?
- По недействительной сделке – три года со дня, когда началось исполнение.
- По оспоримой сделке – один год со дня, когда прекратились угроза, насилие или стали известны сведения, позволяющие признать сделку недействительной (ст. 181 ГК РФ).